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  • 上海梵林雅实业有限公司100%股权及转让方对标的企业人民币28,811.010853万债权 发布时间: 2021-10-12
  • 20.jpg
  • 亚博平台APP性质:

    国有

    所在地区:

    上海市市辖区松江区

    交易金额:

    30217.73万元

    截至日期:

    2021-11-04

    剩余时间:

    10天

    联系方式: 登录后查看联系方式

    概要及推荐理由

    推荐人:

    周私扬

    标 签:

    股权 土地亚博平台APP 房地产业 住宅亚博平台APP 地点标签 一线城市 长三角 上海 房地产开发

    松江区车墩镇SJC10022单元23-01号(集体土地试点入市)地块,位于上海市松江区,东至车峰路,南至影车路,西至影松路,北至影轩路,占地面积为23388平方米,出让价格为17555.9万元。该地块的宗地用途为租赁住房(R4),建设用地规划性质为四类住宅用地,地上建筑容积率2.5,计容面积58471.5,地上限高50米;地下总建筑面积22448.88平米,其中,亚博平台APP配套设施(含住宅套内地下室)建筑面积1401平方米,住宅配套停车库用途建筑面积21047.88平方米。
    亚博平台APP简介 亚博平台APP详情 受让条件

    一、交易条件

    1、转让价格:30,217.726190万元。

    2、付款方式:分期付款。

    分期付款支付要求 (1)首期价款(含交易保证金)为转让标的成交价格的30%(含交易保证金),受让方应当在《产权交易合同》签订之日起5个工作日内支付。(2)其余价款应在《产权交易合同》生效后三年内支付至转让方指定账户,且提供经转让方认可的有效合法担保。

    3、保证金:1,500.00万元。

    二、公司简介

    企业名称:上海梵林雅实业有限公司

    注册地(地址):上海市松江区车墩镇莘莘路32号5770

    法定代表人:金春辉

    企业类型:有限责任公司(内资)

    成立时间:2019-06-06

    注册资本:800.000000万元

    注册资本币种:人民币

    经济类型:集体

    公司类型(经济性质):有限责任公司(内资)

    经营规模:微型

    统一社会信用代码或组织机构代码:91310117MA1J3L0A1J

    经营范围:房地产开发经营,自有房屋租赁,物业管理,酒店管理,停车场(库)经营,展览展示服务,文化艺术交流活动策划,建筑装修装饰建设工程专业施工,绿化养护,园林绿化工程,智能、教育科技领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让,商务信息咨询,日用百货、家用电器、办公用品、玩具、服装服饰、鞋帽批发零售。【依法须经批准的亚博平台APP,经相关部门批准后方可开展经营活动】

    核心资产简况:(1)流动资产内容:依据审计报告中“财务报表附注七、财务报表重要亚博平台APP的说明”主要为货币资金13,980,070.4元和待抵扣进项税7,869,709.96元。(2)非流动资产内容:依据审计报告中“财务报表附注七、财务报表重要亚博平台APP的说明”主要为在建工程(房屋建设)115,735,051.59元和无形资产(土地)175,013,976.09元。

    三、土地开发亚博平台APP

    松江区车墩镇SJC10022单元23-01号(集体土地试点入市)地块,位于上海市松江区,东至车峰路,南至影车路,西至影松路,北至影轩路,占地面积为23388平方米,出让价格为17555.9万元。该地块的宗地用途为租赁住房(R4),建设用地规划性质为四类住宅用地,地上建筑容积率2.5,计容面积58471.5,地上限高50米;地下总建筑面积22448.88平米,其中,亚博平台APP配套设施(含住宅套内地下室)建筑面积1401平方米,住宅配套停车库用途建筑面积21047.88平方米。

    公共服务设施、公共空间建设要求:地块内设置居委会二处,建筑面积90平方米;养育托管点一处,建筑面积360平方米;文化活动室一处,建筑面积40平方米;生活服务点一处,建筑面积100平方米;物业管理用房1处,建筑面积150平方米;运动场1处,场地面积245平方米。

    宗地中的绿地率为35%,绿化面积不小于_8186,01平方米,集中绿地率:10%,按照《上海市绿化条例》的相关规定实施。

    四、股权结构

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    五、财务状况

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    六、重要信息披露

    (一)转让方对标的企业股权挂牌价格为14,067,153.37元(大写:人民币壹仟肆佰零陆万柒仟壹佰伍拾叁元叁角柒分);对标的企业债权挂牌价格为288,110,108.53元( 大写:人民币贰亿捌仟捌佰壹拾壹万零壹佰零捌元伍角叁分)。合计人民币302,177,261.90元(大写:人民币叁亿零贰佰壹拾柒万柒仟贰佰陆拾壹元玖角整)。

    (二)以下摘自本亚博平台APP资产评估报告(P6-P7)“八、重大特别事项”

     “1、被评估单位取得了上海市住房和城乡建设管理委员会颁发的《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》(沪房管(松江)第0000598号),有效期至2021年1月14日,正在换发新证中。评估基准日期后已取得换发的新证,有效期至2021年12月31日。本次评估假设被评估企业能够继续取得房地产开发企业资质证书。

    2、其他非流动负债账面值16,233,038.91元,为在递延收益科目核算的政府补助。根据上海市房屋管理局《关于印发

    根据委托人相关说明,本次评估考虑该政府补助资金属中央财政支持住房租赁市场发展的试点资金,沪建房管联[2020]443号文第二章第六条第(二)款,明确规定了不得申请专项资金的条件:1、租金年度涨幅超过5%的租赁住房亚博平台APP;2、平均租赁期限不满6个月的短期租赁住房亚博平台APP;6、存在“以租代售”等违法违规或其他易引发社会矛盾行为等情形的。这就意味着,被评估企业申请并取得了该政府补助资金,也就承诺了租金年度涨幅不超过5%,平均租赁期不短于6个月,不“以租代售”,以及在企业的未来经营中,需要承担不发生其他易引起社会矛盾行为的义务。这些承诺和义务均构成了对该租赁住房亚博平台APP未来收益的限定,形成递延收益在未来各期确认收入的隐形对价支付。因此委托评估非流动负债-递延收益按照账面值评估,评估价值为16,233,038.91元。

    3、纳入评估范围土地使用权原始入账价值 180,821,300.00 元,截至评估基准日累计摊销金额 5,807,323.91 元,全部计入在建工程。由于该摊销不属于房地产开发亚博平台APP的实际支出和必要支出,且土地使用权价值已重新进行了评估,因此在建工程评估价值是以在建工程账面价值扣减土地使用权摊销金额5,807,323.91 元为基础进行评估的。

    4、本次评估结论仅用于上海车兴房地产开发建设有限公司以公开挂牌方式转让所持有的上海梵林雅实业有限公司100%股权行为的价值参考。”

    详见《资产评估报告》

    (三)以下摘自本亚博平台APP资产评估报告(P12-P13)“(二、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人,(二)被评估单位,4、建设亚博平台APP及经营情况,(3)集体经营性建设用地出让情况)”

    “根据《上海市农村集体经营性建设用地使用权出让合同(租赁住房用地)》【沪集松规土[2018]出让合同第3号(1.0版)】,出让宗地用途为租赁住房(R4),出让年限70年,自2019年01月08日起2089年01月07日止。地上建设用地规划性质为四类住宅用地,租赁住房全部为全装修住宅,建设套数下线为1170套,地上建筑容积率2.5,计容面积58471.5平方米,地上建筑限高50米。公共服务设施、公共空间建设要求:地块内设置居委会一处,建筑面积90平方米;养育托管点一处,建筑面积360平方米;文化活动室一处,建筑面积40平方米;生活服务点一处,建筑面积100平方米;物业管理用房一处,建筑面积150平方米;运动场一处,场地面积245平方米。绿地率为35%,绿化面积不小于8186.01平方米。运营管理要求:1、该租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售。受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业并持续租赁经营;2、由受让人建立统一的管理及服务平台,对租赁住房进行租赁管理,禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过6年。受让人应按照政府相关规定,在具体运营细则中明确相关管理要求;3、房屋租金应在租赁管理要求中明确,并按照上海市租赁市场管理要求有关规定实施,租金水平应不高于市场同类房源租金水平,租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。配套设施的租金价格参照市场执行。租赁管理未明确部分,应按政府相关规定执行。

    根据上述合同的2.0版,经核准,地块受让人上海车兴房地产开发建设有限公司成立开发经营该地块的亚博平台APP公司:上海梵林雅实业有限公司,地块调整受让人名称为上海梵林雅实业有限公司。该调整事项经上海市松江区发展和改革委员会《关于车墩镇SJC10022单元23-01号地块(集体土地试点入市)租赁住房新建工程变更亚博平台APP法人核准的批复》(松发改核[2019]48号)核准。

    根据上述合同的3.0版,对地块开竣工日期进行了调整,开工日期由原规定的2019年11月8日调整为2020年11月8日,竣工日期由2022年11月8日前调整为2023年11月8日前。

    根据上述合同的4.0版,依据规证、地下建筑面积分类表及沪府办[2018]32号文,该地块地下建筑面积中1401平方米设备用房(含住宅套内地下室)需补缴土地价款,21047.88平方米住宅结建停车库暂免交土地价款。经亚博平台APP评审会议纪要(土2020-018)通过,该地块需补缴土地价款14.9万元。”

    详见《资产评估报告》及土地出让合同4.0版。

    (四)以下摘自本亚博平台APP资产评估报告(P39-P41)“十二、特别事项说明”

    “1、本报告所称“评估价值”,是指所评资产在现有用途不变并持续经营,以及评估基准日之状况和外部经济环境不变的前提下,为本报告评估目的而提出的公允评估意见。

    2、根据《上海市农村集体经营性建设用地使用权出让合同(租赁住房用地)》(沪集松规土[2018]出让合同第3号(3.0版)),依据规证、地下建筑面积分类表及沪府办[2018]32号文,该地块地下建筑面积中1401平方米设备用房(含住宅套内地下室)需补缴土地价款,21047.88平方米住宅结建停车库暂免交土地价款。假设在该集体经营性建设用地土地使用权出让年限内,结建停车库免交土地价款。

    3、被评估单位取得了上海市住房和城乡建设管理委员会颁发的《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》(沪房管(松江)第0000598号),有效期至2021年1月14日,正在换发新证中。评估基准日期后已取得换发的新证,有效期至2021年12月31日。本次评估假设被评估企业能够继续取得房地产开发企业资质证书。

    4、其他非流动负债账面值16,233,038.91元,为在递延收益科目核算的政府补助。根据上海市房屋管理局《关于印发

    根据委托人相关说明,本次评估考虑该政府补助资金属中央财政支持住房租赁市场发展的试点资金,沪建房管联[2020]443号文第二章第六条第(二)款,明确规定了不得申请专项资金的条件:1、租金年度涨幅超过5%的租赁住房亚博平台APP;2、平均租赁期限不满6个月的短期租赁住房亚博平台APP;6、存在“以租代售”等违法违规或其他易引发社会矛盾行为等情形的。这就意味着,被评估企业申请并取得了该政府补助资金,也就承诺了租金年度涨幅不超过5%,平均租赁期不短于6个月,不“以租代售”,以及在企业的未来经营中,需要承担不发生其他易引起社会矛盾行为的义务。这些承诺和义务均构成了对该租赁住房亚博平台APP未来收益的限定,形成递延收益在未来各期确认收入的隐形对价支付。因此委托评估非流动负债-递延收益按照账面值评估,评估价值为16,233,038.91元。

    5、纳入评估范围土地使用权原始入账价值 180,821,300.00元,截至评估基准日累计摊销金额 5,807,323.91元,全部计入在建工程。由于该摊销不属于房地产开发亚博平台APP的实际支出和必要支出,且土地使用权价值已重新进行了评估,因此在建工程评估价值是以在建工程账面价值扣减土地使用权摊销金额5,807,323.91 元为基础进行评估的。”

    6、本次评估结论仅用于上海车兴房地产开发建设有限公司以公开挂牌方式转让所持有的上海梵林雅实业有限公司100%股权行为的价值参考。

    7、企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项,在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下,评估机构及评估人员不承担相关责任。

    8、本报告含有若干附件构成报告之主要组成部分,与本报告具有同等法律效力。

    9、在评估基准日后、评估结果有效期内若资产数量发生变化,应根据原评估方法对资产额进行相应调整,若资产价格标准发生变化,委托方在资产实际作价时应进行相应调整,但若已对资产评估价格产生明显影响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。

    10、本报告评估结果未考虑各类资产评估调整及评估增、减值可能涉及的税费影响。

    11、本报告对评估资产和相关负债所做的评估,是为客观反映上海梵林雅实业有限公司全部资产与负债在评估基准日的价值,仅为实现评估目的而做,我公司无意要求被评估单位按本报告评估结果进行相关的账务处理。如需进行账务处理应由被评估单位的上级财税、主管部门批准决定。

    12、本报告评估结果未考虑资产流动性对评估结果的影响。

    13、本报告评估未考虑少数股权、控股股权及流通性因素对评估结论的影响。

    本评估报告的使用者应关注上述事项对评估结果的影响。”

    详见《资产评估报告》

    七、亚博平台APP图片

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    交易方式:
    股权转让
    控制权:
    全资或绝对控股
    发展阶段:
    初创期
    转让/增资的股比:
    100.00%
    1、意向受让方应为依法设立且有效存续的企业法人、其他经济组织或具有完全民事行为能力的自然人。2、意向受让方应具有良好的财务状况和支付能力。3、意向受让方应具有良好商业信用,无不良经营记录。4、本亚博平台APP不接受联合受让,不得采用委托或信托等方式参与交易。5、意向受让方应符合国家法律、法规规定的其他条件。

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